O inmoble, paralizado durante anos, pasou da promotora en concurso a Building Center e posteriormente a un grupo investidor que non foi identificado publicamente
PONTECESO. O polémico edificio promovido no seu día polo grupo Élite no Paseo Fluvial de Ponteceso volve estar no centro da actualidade. A Fiscalía Provincial da Coruña solicitou ao Concello documentación xurídica e urbanística relacionada coa licenza, coa normativa aplicada e coa situación das obras, despois dunha denuncia presentada por un particular.
O alcalde de Ponteceso, José Manuel Mato, asegurou que a promoción cumpre co PXOM e que o Concello xa remitiu ao Ministerio Público a documentación solicitada. A existencia da investigación non implica, por si mesma, que se determinase ningunha irregularidade: será necesario coñecer o contido dos informes e, se procede, as conclusións da Fiscalía.
O caso ten, con todo, unha longa historia detrás.
UNHA PROMOCIÓN QUE LEVA MÁIS DUNHA DÉCADA NO CENTRO DA POLÉMICA
O edificio foi promovido por Residencial Galicia Litoral, S.L., sociedade vinculada ao grupo Élite, constituída en 2006 e dedicada á compravenda de fincas e á promoción inmobiliaria.
As obras comezaron a principios de 2009, pero quedaron paralizadas pola crise inmobiliaria. A situación do inmoble provocou durante anos críticas veciñais e tamén reclamacións relacionadas cos danos aparecidos en edificios próximos. En 2012, un xulgado de Carballo desestimou unha demanda presentada por varios afectados ao considerar que non quedara acreditada a relación entre os danos e a construción do edificio.
En 2014, o inmoble continuaba abandonado e a promotora atopábase xa en concurso de acredores.
DO CONCURSO Á BANCA E DESPOIS A UN GRUPO INVESTIDOR
Residencial Galicia Litoral entrou en concurso necesario no procedemento 6/13-M do Xulgado do Mercantil número 2 da Coruña, por auto de maio de 2013. O xulgado suspendeu as facultades de administración e disposición da sociedade e nomeou administrador concursal.
En novembro de 2016 decretouse a conclusión do concurso por finalización da fase de liquidación e acordouse a extinción da sociedade e o peche da súa folla rexistral.
Mentres tanto, o edificio pasara a mans de Building Center, sociedade vinculada ao grupo La Caixa/CaixaBank. En 2020, información publicada sobre a situación do inmoble sinalaba que Building Center vendera posteriormente o activo, integrado nun paquete, a un grupo investidor.
A identidade deste comprador segue sendo unha das cuestións que cómpre aclarar documentalmente.
QUEN É O ACTUAL PROPIETARIO?
O inversor e un fondo Voitre e pos iso tanto silencio?
Esta é unha das principais preguntas que deixa aberta a operación.
Cómpre determinar:
- Que sociedade figura actualmente como titular rexistral.
- Cando se produciu a transmisión.
- Cal foi o prezo da operación.
- Se a compra se realizou directamente ou mediante un vehículo societario.
- Quen son os administradores da sociedade.
- Quen son os seus socios ou beneficiarios efectivos.
- Se existe participación dun fondo de investimento, dunha SOCIMI ou doutro vehículo inmobiliario.
- Que proxecto ten o actual propietario para o edificio.
A documentación mercantil e rexistral debería permitir reconstruír esta parte da historia.
E mentres esa información non apareza documentada, non sería rigoroso cualificar o comprador como “fondo voitre”. O feito de adquirir un activo procedente dun proceso concursal ou anteriormente pertencente a unha entidade financeira non permite, por si só, establecer esa cualificación.
A GRAN PREGUNTA: SEGUE VIXENTE A LICENZA?
A investigación da Fiscalía introduce agora unha cuestión especialmente relevante: que validez ten actualmente a licenza coa que se iniciou a promoción e en que condicións poderían retomarse as obras?
O paso do tempo, por si só, non significa necesariamente que unha licenza urbanística quede automaticamente anulada. Pero tampouco significa que unha licenza antiga permita executar hoxe calquera actuación sen comprobar a normativa aplicable.
A propia documentación urbanística do Concello establece que as obras deben axustarse ao planeamento e que, cando unha actuación autorizada previamente é modificada, poden ser necesarias novas autorizacións ou mesmo unha nova licenza.
Ademais, para a primeira ocupación é necesario acreditar que a edificación foi executada conforme ao proxecto e á licenza concedida e que reúne as condicións esixibles.
Por iso, a investigación deberá aclarar unha cuestión esencial:
A licenza orixinal segue producindo efectos ou é necesario tramitar unha nova autorización para rematar as obras?
E hai outras preguntas directamente relacionadas:
- A obra executada coincide co proxecto que foi autorizado?
- Houbo modificacións durante a construción?
- Existe unha licenza posterior ou modificación da inicial?
- Houbo prórrogas?
- Existe licenza ou comunicación de primeira ocupación?
- Que parte do proxecto quedou realmente executada?
- Pode o actual propietario retomar as obras coa documentación antiga?
- Ou debe presentar un novo proxecto adaptado á normativa actualmente vixente?
UN EDIFICIO XUNTO AO RÍO ANLLÓNS
A localización do inmoble engade outro elemento que debe ser comprobado: a súa relación co réxime de protección do litoral.
O edificio está situado no ámbito do Paseo Fluvial de Ponteceso, xunto ao río Anllóns. A zona está sometida a actuacións e autorizacións relacionadas co dominio público marítimo-terrestre; de feito, en 2023 a Demarcación de Costas publicou a tramitación dunha autorización solicitada polo Concello para obras no paseo fluvial.
Iso non significa que o edificio estea necesariamente dentro do dominio público nin que exista unha infracción relacionada con Costas.
Pero si fai necesario comprobar documentalmente:
Onde está exactamente o límite do dominio público marítimo-terrestre?
A que distancia se atopa o edificio?
Está afectado por algunha servidume?
Que autorizacións sectoriais eran necesarias cando se concedeu a licenza?
E cales serían necesarias agora para retomar ou modificar as obras?
O PXOM, OUTRA PEZA CLAVE
A situación urbanística tamén merece unha revisión completa.
Non abonda con coñecer a licenza concedida hai anos. Hai que comprobar o planeamento que estaba en vigor cando foi concedida, as modificacións posteriores e a situación actual da parcela.
O propio Concello dispón actualmente de procedementos específicos para licenzas de edificación, comunicacións de obra, primeira ocupación e reposición da legalidade urbanística.
Ademais, o PXOM de Ponteceso foi obxecto de modificacións e de conflitos xudiciais noutras parcelas próximas ao Paseo Fluvial. En 2023, por exemplo, o TSXG deu a razón aos propietarios dunha parcela situada xunto ao río Anllóns respecto da súa clasificación urbanística, o que obrigou a tramitar unha modificación do planeamento.
Todo isto fai especialmente relevante coñecer a cualificación exacta da parcela sobre a que se levanta o edificio de Élite e comprobar se as condicións urbanísticas actuais coinciden coas que existían cando se concedeu a licenza.
UNHA INVESTIGACIÓN QUE AGORA TEN NOVOS DOCUMENTOS
A historia do edificio pode resumirse nunha cadea de transmisións e problemas que comeza coa promotora Élite, continúa co concurso de acredores, pasa por Building Center e desemboca nun comprador posterior que aínda non foi identificado publicamente.
Agora aparece unha nova peza: a Fiscalía está solicitando información sobre a licenza e a situación urbanística do inmoble.
Por iso, máis que anticipar conclusións, a investigación debería centrarse nos documentos.
As preguntas están enriba da mesa:
Quen é o propietario actual?
Quen está detrás da sociedade propietaria?
Canto se pagou polo edificio?
Que licenza se concedeu orixinalmente?
Segue sendo válida para rematar as obras?
Houbo modificacións do proxecto?
Existe licenza de primeira ocupación?
Que di exactamente o PXOM sobre a parcela?
Está afectado o inmoble pola normativa de Costas?
Que autorizacións serían necesarias para retomar as obras?
E que pretende facer o actual propietario co edificio?
A resposta a estas preguntas debería estar nos expedientes municipais, no Rexistro da Propiedade, no Rexistro Mercantil, nas escrituras de transmisión, na documentación urbanística e nos expedientes administrativos relacionados con Costas.
O que agora está sobre a mesa non é só o futuro dun edificio abandonado durante anos. É tamén coñecer quen o controla, que dereitos conserva a antiga licenza e que actuacións pode legalmente realizar o seu actual propietario.
E nese punto, a documentación que solicitou a Fiscalía pode ser determinante para coñecer que aconteceu realmente con esta promoción de Ponteceso.
